初心者のための住宅ローンの基礎知識をご案内。今回は「住宅ローン金利引き下げ制度のリスク」です。
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住宅ローン初心者・借り換え初心者のための基礎知識
「住宅ローン金利引き下げ制度のリスク」
住宅ローン利用者拡大の決め手としてほとんどの銀行が実施しているのが、金利引下げ制度です。その金利引下げには、ふたつのタイプがあります。
ひとつは、当初固定期間の引下げ幅を大きくして、その後は引下げ幅が小さくなるタイプ。
いまひとつが、完済までの全期間を通して引下げ幅が変わらないタイプです。
では主流となりつつある当初の引下げ幅が大きいタイプにはどんなリスクがあるのでしょうか。ひとつの例をみてみましょう。
たとえば、固定期間選択型５年ものの店頭表示の金利が３．２５％として、これを当初５年間は２．２％引き下げて１．０５％としている金融機関があるとします。
６年目からも金利引下げが続くのですが、引下げ幅は１．４％になります。
店頭表示の３．２５％で３，０００万円を、３５年元利均等返済・ボーナス返済なしで利用すると毎月の返済額は１１万９，６８１円です。
これが、金利１．０５％になると８万５，３８６円に減少します。
実に３万５，０００円近く負担が軽減されるのですから、大きなメリットではあるでしょう。
しかし、５年が経過するとどうなるのでしょうか。
仮に、現在とまったく同じ金利が続いていたとしても、３．２５％の店頭表示金利からの引下げ幅は１．４％になりますから、適用金利は１．８５％ということです。
その場合の返済額は９万６，７６８円。
金利が上がっていなかったとしても、返済額は１３．３％増えてしまう計算です。
その上、金利が上がったらどうなるのでしょうか。
５年の聞に金利が１％上がっていると、適用金利は２．８５％で、返済額は１０万９，００８円に増え、増額率は２７．７％に、２％上がっていると１２万３，５７１円で、増額率は４４．７％にも達します。
今の金利状況を考えればそこまで金利が上昇するとは考えにくいですが、そうでなくても５年後には返済額が増えるのは確実である以上、余裕を持った資金計画を考えておく必要があります。
若いうちなら５年あればある程度は収入も増えるでしょうが、こうした返済額増加の可能性を全く考慮に入れておかないとローン破綻に陥ってしまう可能性が高いのではないでしょうか。
ただ、返済則問を短くすれば、この増額率はかなり抑えることができます。
ですから、固定期間選択型１０年ものを、返済期間２０年で利用するといったケースであれば、この当初の金利引下げ幅が大きいタイプを利用してもそれほど心配はいらないかもしれません。
いずれにしても借りてからも住宅ローン金利の動向に注意を払い、そうした金利上昇時には全期間固定金利に切り替えるなどの心構えが必要なのは言うまでもありません。
（続く）
目次
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- 「住宅ローン金利は史上最低水準」
- 「中長期的な視点からは金利は上昇へ」
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- 「頭金があればローン破綻が防げる」
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