2018年4月最新版!住宅ローン初心者・借り換え初心者のための住宅ローン比較を口コミつきでご案内します。
借り入れは総合コストで比較しましょう
住宅ローン初心者の方はついつい表面的な金利の低さだけで住宅ローンを選びがちかもしれません。
しかし大切なのはトータルのコスト=総合コストが低いのかどうかという点です。いくら表面的な金利が低くても法外な保証料や手数料が取られては意味がありません。
たとえば「保証料」は一般的に0.2%程度金利を押し上げるといわれています。
また、住宅ローンを借りている人に万が一のことが起きた場合に代わりに住宅ローンを返済してくれる「団体信用保険」は、一般的に民間の住宅ローンの場合は無料ですが、フラット35の場合は任意で、仮に金利に含まれていないなら0.3%程度コストを押し上げます。表面的な金利だけを見るのではなく、こういうコストも加味しましょう。
変動金利を有効に活用しましょう
住宅ローン初心者・借り換え初心者の方に好まれることが多いのがフラット35に代表されるような全期間固定となる金利タイプです。確かにこうした金利タイプは借り入れ期間中、ずっと金利が変わらない安心感がありますし、ファイナンシャルプランナーなども金利上昇リスクがゼロであることから「初心者向け」としてよく推奨しています。
そうした考え方が必ずしも間違いとは言えないものの、実際の日本の金利動向を振り返ってみると1980年代後半のバブル崩壊以降、金利はずっと低下し続けており、そうした「金利上昇リスク」は全く表面化しないままとなっています。
下記は2000年からの長期金利の推移ですが、一度も2%を超えていない超低金利が続いていることが分かります。
言い換えれば20年以上、「結局、変動金利タイプがお得だった」状態が続いているわけで、固定金利を利用した方からすれば結果論とは言え「金利上昇を心配した分、損をした」という残念な環境だった、ということですね。実際、住宅ローン利用者の借り換え動向を見ても「固定金利→変動金利」への借り換えが、その逆の「変動金利→固定金利」よりはるかに多い状況となっています。
今後の金利見通しとしても、少子高齢化などを背景とする構造的なデフレ状況に加え、長年続く大規模な金融緩和により、日本は極めて金利が上昇しにくい経済環境になっています。仮に金利が上昇するとしても、大きく上がることは考えにくいですね。
また、 本当に金利が上がれば固定金利に変更するという手もあります。その頃には元本がそれなりに減っているとすれば利息の増加額も最初から固定金利にするよりは抑えられるかもしれません。
具体的に毎月の住宅ローン返済額を計算してみると、やはり変動金利タイプは固定金利タイプよりはるかに低いですしね。住宅ローン初心者・借り換え初心者こそこうした変動金利のメリットを上手に活用していただければと思います。
見逃してはいけない繰上げ返済の大切さ
ポイント2で変動金利を有効に活用するメリットをご案内しましたが、それとセットで考えてほしいのが「繰り上げ返済」です。
繰上げ返済とは、毎月決まっている住宅ローン返済額以上に返済を進めることです。より早く返済が進むわけですから、「予定より早く住宅ローンを返済し終える」「住宅ローンの利息を予定より少なくできる」というメリットが得られます。
いくら変動金利タイプを活用して毎月の住宅ローン返済額を抑えられたからといって、その浮いたお金を無計画に使ってしまったのでは意味がありません。減らした分を繰り上げ返済にまわしてこそ、変動金利タイプのメリットを最大限に活かせることになります。
たとえば、3,000万円×30年×3%の場合の毎月の返済額は約12万6千円。一方、これを変動金利で借りた場合で想定すると、3,000万円×30年×1%=約9万6千円。つまり変動金利タイプを選ぶことで毎月約3万円も返済額が減るのですね!
この「浮いた」3万円で繰り上げ返済を進めるとその効果は、利息はさらに約129万円削減されることに加え、借り入れ期間は何と7年10ヶ月も短縮されます!目覚しい結果と言えるのではないでしょうか。
加えて、このように「3%のつもり返済」を続けておけば、仮に万が一、金利が上昇して変動金利が3%となったとしても全然慌てなくてすむ、ということでもありますね。今のように金利が低い間にぜひこの「変動金利+繰上げ返済」の組み合わせで積極的に住宅ローンの返済を進めていただければと思います。
ただし。
いくら繰り上げ返済を進めようと思っても、繰上げ返済手数料が有料だったり、最低金額が100万円〜というような場合では全く返済が進まないことになります。繰上げ返済手数料やその利便性を事前にしっかりチェックいただければと思います。
初心者こそ店舗網も活用したい
ここまでのご案内で概ね住宅ローンの比較軸が固まってきたのではないかと思います。そして気になる住宅ローンが絞れてきたら、まずはネットで資料請求や仮審査の申し込みをすることをオススメします。いずれも無料ですし、仮審査の場合は結果がNGとなったら早期に選択肢から外すことで時間の節約ができるからですね。
審査のNG率がどれくらいかは分かりませんが、口コミの件数から類推するとやはりそれなりの割合かと思われますので、1つの銀行・住宅ローンに絞りすぎず、まず最初は「3つ以上」を目標に申し込んでみるのがいいのではないでしょうか。もちろん仮審査に通ったからといって借りなければいけないわけではありません。
そして無事に仮審査に通り、その中で相対的に最も魅力的な銀行が決まってくれば・・・初心者の場合、いきなりネットや電話で手続きを進めるのではなく、まずは最寄の店舗に話を聞きに良くのがよいと思います。メールや電話だとイメージがつきにくかったり、内容が理解できなかったり、場合によっては行き違いが起こる場合もありますが、直接話を聞くことができれば、そうした手間隙を大きくショートカットできますね。
ネット専業銀行のように店舗がない銀行の住宅ローンの場合はどうしようもありませんが、そうでない場合は、特に住宅ローン初心者の方はぜひ店舗網の有効活用を検討してみてください。
ちなみに。
いくら店舗だと話がしやすいからと言って、住宅ローンを選択している最中に、初心者の方がお店に相談にいくことはあまりオススメできません。と言うのも、当然相手はどれだけ腰が低くても、愛想が良くても、プロのセールスマンですので、顧客本位で中立的なアドバイスを期待することは不可能だからです。
銀行にとって売りたい住宅ローンを、売りたい金利タイプで押し付けられるのがオチですね。そして顧客が初心者であれば販売員と比較すると圧倒的な知識差がありますから、なかなか反論するのも難しいと思います。
店舗網を利用するのはあくまで住宅ローンの絞込みが終了し、実際に借りようとするタイミングであって、その前の住宅ローンを比較検討しているタイミングでは、なるべく第3者の情報を収拾・活用されることをオススメしたいと思います。
2018年4月の住宅ローン金利比較
銀行名 | 店舗数 | 金利 | 金利 優遇 条件 |
繰上 返済 手数料 |
クチコミと 金利推移 |
公式サイト | ||||||
表面金利 | 保証料 (年0.2%に相当) |
実質金利 (保証料を金利換算) |
||||||||||
変動 金利 |
10年 金利 |
20年 金利 |
変動 金利 |
10年 金利 |
20年 金利 |
|||||||
イオン 銀行 |
全国 |
0.570 | 0.690 | − | なし |
0.570 |
0.380 0.690 |
− |
WAON |
無料 |
クチコミと 金利推移 |
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新生 銀行 |
全国 |
0.600 | 1.100 | 1.550 | なし |
0.600 |
1.100 |
1.550 |
なし |
1円から 無料 |
クチコミと 金利推移 |
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じぶん 銀行 |
なし |
0.457 | 0.610 | 1.303 | なし |
0.457 |
0.610 |
1.303 |
なし |
1円から |
クチコミと 金利推移 |
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住信SBI ネット銀行 |
なし |
0.439 〜 0.457 |
0.740 | 1.110 | なし |
0.439 |
0.740 |
1.110 |
なし |
1円から |
クチコミと 金利推移 |
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りそな 銀行 ※2018年4月 適用金利 |
全国 |
0.440 | 0.700 | 2.265 | なし |
0.440 |
0.700 |
2.265 |
給与振込 |
一部無料 |
クチコミと 金利推移 |
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楽天 銀行 |
なし |
0.527 | 1.120 | − |
なし |
0.527 |
1.120 |
− |
給与 |
無料 |
クチコミと 金利推移 |
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フラット35 /楽天銀行 |
なし |
− | − | 1.300 | 手数料1.3% |
− |
− |
1.440 |
なし |
無料 |
クチコミと 金利推移 |
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au 住宅ローン |
なし |
0.457 | 0.610 | 1.303 | なし |
0.457 |
0.610 |
1.303 |
なし |
無料〜 |
クチコミと 金利推移 |
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フラット35 /ARUHI 住宅ローン |
全国 |
− | − | 1.300 | 手数料2.0% |
− |
− |
1.510 |
なし |
無料 |
クチコミ 募集中 |
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フラット35 /住信SBI ネット銀行 |
なし |
− | − | 1.300 | 手数料1.5% |
− |
− |
1.450 |
なし |
無料 |
クチコミと 金利推移 |
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みずほ 銀行 |
全国 |
0.625 | 0.750 | 1.200 |
あり |
0.825 |
0.950 |
1.400 |
給与振込 |
無料〜 |
クチコミと 金利推移 |
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三菱UFJ 銀行 |
全国 |
0.625 〜 0.775 |
0.800 | 2.800 | あり |
0.825 |
1.000 |
3.000 |
給与振込 |
無料〜 |
クチコミと 金利推移 |
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東京スター 銀行 |
31 |
2.400 | 2.950 | − |
なし + |
0.500 ※預金 |
0.500 ※預金 |
− |
なし |
実質 |
クチコミと 金利推移 |
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三菱UFJ 信託銀行 |
全国 |
1.075 | 1.670 | 2.200 |
あり |
1.275 |
1.870 |
2.400 |
なし |
無料〜 |
クチコミと 金利推移 |
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三井住友 銀行 |
全国 |
0.775 | 1.100 | 1.580 |
あり |
0.975 |
1.300 |
1.780 |
給与振込 |
無料〜 |
クチコミと 金利推移 |
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みずほ 信託銀行 |
36 |
2.475 | 3.600 | − |
あり |
2.675 |
3.800 |
− |
なし |
無料〜 |
クチコミと 金利推移 |
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※いずれも2018年4月適用金利。
※りそな銀行:金利引下げ幅はりそな銀行所定の審査により決定。一部繰上返済はWEBコミュニケーションサービス「マイゲート」の利用が条件で無料。全額返済取扱いは不可。保証料は顧客負担0円だが、事務取扱手数料32,400円(税込)、融資手数料借入金額×2.16%が必要。いずれも詳細については公式ホームページを確認。
※三井住友銀行:保証料内枠方式の場合、保証料外枠方式に比べ融資利率が年0.2%〜年0.8%高くなる。
(2018年4月1日現在。金利等は当サイト調べ。最新の金利は各銀行のHPでご確認ください。)
今月の住宅ローンは実質金利で1%を下回るものも出てきていますね。住宅ローン減税を加味すれば実質的な金利負担が0になる場合も出てきているかもしれません。今が借り入れ・借り換えのチャンスであることは間違いなさそうです。
ではここで実質金利上位の銀行の住宅ローンおすすめポイントをご案内したいと思います。
2018年3月28日
男性/30代
金利が魅力で住宅ローンとリフォームローンを合算で借り換えをしました。ほぼネットで申請でき、追加書類を求められてもネット申請できとても便利でした。店舗は遠かったですが書類の確認と本審査の2回行っただけです。口コミにある行員の知識不足とありますが、確かに他銀行に比べてそうかもしれませんが、不明な点は調べて丁寧に教えてくれますし、私が行った明石店は問題は感じませんでした。休日も夜も営業しており、電話で問い合わせできるので便利すぎます。おすすめです。
2018年2月27日
女性/40代
上位の銀行はほとんど金利一緒ですね!あとは好き嫌いで選ぶのか、オマケで選ぶのか。私はイオンの割引が気になっています。どこも低金利がんばってほしいです。
2018年1月24日
男性/30代
金利キャンペーン魅力的だと感じました。今からなら3月末に間に合いそう。今借りている金利より半分以下になります。借りた時は金利が上昇すると脅されましたが結局全く上昇しなかったです。
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新生銀行の住宅ローンは、変動金利だけでなく固定金利の「総合コスト」も低い点が人気です。 さらに新しく「安心パック」が提供されるようになりました。この機能はと言うと・・・ ちなみに、新生銀行で住宅ローンを借りると「プラチナ会員」になり振込手数料も月10回まで無料になります。振込手数料が通常300円くらいだとすると、月3,000円相当。年間36,000円相当がさらに無料になることになります。これも隠れた魅力の1つですね。 |
2018年4月5日
男性/40代
金利の見た目は今一つですが保証料が無料なのと、家賃、駐車場、塾代などで毎月振込手数料を1000円以上払っているのでそれが無料になるならいいかなと。金利をチェックし始めたのは1年くらい前ですが金利がずっと低いままで良かった。
2018年2月18日
男性/30代
マニアックかもしれませんが、ステップダウン金利と地震保険は気になりました。総合的に見て魅力がありそうなら金利が低い間に利用してみたいです。
2018年1月31日
女性/50代
今度、固定期間が終わります。借り換えようと思いますが期間も長くないので手数料タイプよりは保証料タイプか新生銀行のように保証料も手数料もかからないタイプがいいかなと思っています。
2018年3月19日
男性/40代
他のネット銀行は本審査全滅、じぶん銀行だけ本審査通りました。利息300万以上浮きました。
2018年3月8日
男性/40代
変動金利が低いところから申し込んでいって一番早く返事がきたじぶん銀行で手続きを進めています。性格的に飽きっぽいのでスピード感のあるところがいいです。結構、重要じゃないかな?と思います。
2018年2月4日
女性/40代
都銀から借換ました。土日のオペレーターへの相談ができるし、オペレーターは親切、折り返しの担当者はしっかり説明してくれて安心でした。書類は郵送したものの若干の追加書類の依頼には、アップロードで即日返答できて、これまた便利。
都銀の新規時の担当者は異動で変わっていて、借換前に金利変動を相談した都銀の担当者は態度も横柄で、教えてくれた携帯電話にかけても平日5時以降・土日は電話にも出でくれなくて、借換意志を伝えられたのが1週間前。担当者以外に伝えても「担当から折り返します」になり、仕事中電話に出られるはずもなく、です。実行日に、都銀の登記抹消書類が届かないかも、となった時も、じぶん銀の担当者が都銀に直接連絡して確認してくれた上で、特例で実行します!としてくれました。新規で借りるなら迷わずじぶん銀行の固定にします!
大手銀行のコロコロ変わる窓口担当より、シンプルで安い金利と、じぶん銀行の統一されたオペレーターの品質の方が安心です。
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今、勢いがあるのが住信SBIネット銀行の住宅ローンです。 >>>「ネット専用住宅ローン」について詳しくはこちら |
2018年3月24日
女性/30代
期間的に20年くらいが良かったので一番金利が低そうな住信SBIがいいかなと思っています。お金が必要になるまで3ヶ月くらいあるのでじっくり調べてみたいと思う。周りに詳しい知り合いがいないので比較サイトが頼りです。
2018年3月5日
男性/50代
他の人の口コミが参考になった。住宅ローンは一生に一度か二度のものなので慎重に決めたいが会社のホームページを見ても良いことしか書いていない。悪い口コミも掲載されており内容が信頼できた。また借り替えをするかどうかは分からないが今後も口コミの収集を続けてほしい。
2018年2月9日
男性/30代
疾病保障の「働けないまま1年」という条件がどんな感じなのかちょっとわかりませんでしたが、それでもこうした保険が無料でついてくるのはそれなりに安心感を感じます。しかも金利も低いですし。さすがネット銀行だと思います。
最後に、管理人からの最後のアドバイスとしては、繰り返しになりますが最低でも「3つ以上」の住宅ローンに申し込むようにしてください。
前述の通り、住宅ローン審査のNG率は一定割合あり、もし本命の住宅ローンの審査に落ちた場合にバタバタしなくてすむようにすることもありますが、それに加えて住宅ローンの商品設計は想像以上に複雑で、いざ手続きを進めようとする段階で「思っていたのと違う」「自分には優遇金利が適用されない」「金利優遇条件が実際には厳しい」と言ったことを気づくことがよくあるからですね。
もちろん、事前にしっかり説明を聞けばそうした誤解のかなりの部分を防げますが、一方でそれは銀行の営業員に強くセールスする機会を与えてしまうわけで、客観的に住宅ローン選びを進めたい方にはあまりオススメできません。
つまり、主体的に住宅ローン選びを進める中でどうしても出てくる勘違いを想定した上で、そうした事態となってもすぐに軌道修正できるようにも、複数の銀行に申し込んでおくことは有効だということです。
さらに付け加えるとすれば、人気のある銀行ほど手続きに時間がかかることがあります。審査もOK、条件もOKだけれど、手続きが間に合わなかった、なんてこともあるわけですね。そうした時にも他の銀行からOKの返事をもらっておけばリスクヘッジとなります。
要するに「転ばぬ先の杖」ということですね。
参考になさってください。